不動産売却を遠方からおこなう方法は？流れと注意点を解説

不動産売却では立ち会いが必要となることが一般的なため、所有している不動産が遠方にあると、売却を踏みとどまるケースがあるかもしれません。
しかし、遠方からの不動産売却の手段もあり、注意点をおさえれば効率的に売却を進められます。
そこで今回は、不動産売却を遠方からおこなう方法について、流れと注意点を解説します。

不動産の売却を遠方からおこなう方法

通常の不動産売却では、売買契約の締結や物件の引き渡しに、所有者本人の立ち会いが必要となります。
しかし、立ち会いがなくても、遠方から不動産売却をする方法は3つあります。

遠方から売却する方法①持ち回り契約

持ち回り契約とは、売買契約書を郵送でやり取りする方法です。
持ち回り契約の流れは、以下のとおりです。

●不動産会社が契約書原本を買主に郵送する
●買主が署名・捺印して売主に郵送する
●売主が署名・捺印し、買主もしくは不動産会社に返送する

法律上、買主と売主の両者が合意形成していれば、持ち回りによる契約は有効とみなされます。
この場合、売主が契約書に署名捺印をして返送した時点で、売買契約が成立します。

遠方から売却する方法②代理契約

代理人に売買契約の締結をおこなってもらう方法が、代理契約です。
代理権委任状を用意して代理権を付与すれば、代理人の行為は本人の行為と同等とみなされます。
契約トラブルなどが起きた場合の責任は、不動産所有者本人が負う点に注意が必要です。
代理人には、縁故者または法律の専門家など信頼できる人を選ぶ必要があります。

遠方から売却する方法③司法書士に依頼する

司法書士は、不動産登記や契約書類の作成・提出などをおこなう専門職です。
司法書士が所有権移転登記を代行する場合は、不動産所有者の本人確認が必要です。
直接面談により信頼できる司法書士を選び、売買契約の代行を依頼する流れとなります。
司法書士には、売買契約の代行報酬のほか、面談時や契約締結時の旅費交通費などの支払いが必要です。
司法書士に依頼すると、ほかの方法より費用がかかりますが、専門的な法律知識に基づき手続きを進めてもらえるため、トラブルが起こりにくくなるメリットがあります。

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不動産売却を遠方からおこなう場合の流れ

不動産売却を遠方からおこなう場合の主な流れは、以下のとおりです。

●不動産の査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●売却活動をおこなう
●不動産売買契約書を郵送で受け取る
●決済・物件の引渡しをおこなう

この流れのなかで、不動産の所有者が遠方から関わる必要がある3つの部分について、解説します。

不動産会社選び

持ち回り契約、代理契約、司法書士への依頼のいずれの場合でも、不動産会社は所有者自身が選ぶ必要があります。
不動産査定は、物件の所在地域で実績が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。
机上査定の後、訪問査定を依頼する場合は、鍵を郵送する必要があるでしょう。
大切な鍵を預けるため、メールや電話でのやり取りの段階で信頼できる不動産会社を精査することが重要です。
依頼する不動産会社を決めたら、郵送で媒介契約書を締結します。

売却活動

売却活動は不動産会社がおこないますが、不動産所有者は売却活動が適正におこなわれているか見守る必要があります。
専任媒介契約および専属専任媒介契約の契約形態では、営業活動報告書の提出が義務付けられています。
遠方から不動産売却をする場合はとくに、売却活動の実態を把握するために報告書の確認が欠かせません。
報告書を受け取ったら、以下のポイントをしっかりと確認しましょう。

●売却活動の内容
●問い合わせ件数
●内覧の実施件数
●内覧者の感想や手応え

毎回定型的な報告書を送ってくる不動産会社には注意が必要です。
実態の報告だけでなく、対策や活動の見直しの提案までおこなう不動産会社には、安心して売却活動を任せられます。
報告書の内容を活かした売却活動をおこなえば、遠方からでも売却を有利に進める可能性が高まります。

売買契約書の締結

不動産の買主が見つかったら、不動産会社から売買契約書を郵送してもらい、内容を確認します。
不動産会社や買主と直接面談しない遠方からの売却の場合、契約書の内容を注意深く確認することがより重要になります。
売買契約書には不動産の専門用語が多く使われているため、自分で読んだだけでは内容を十分に理解できない場合があるでしょう。
疑問点がある場合はそのままにせず、不動産会社に連絡して理解できるまで説明を受けましょう。
売買契約書の内容をすべて理解したら、署名・捺印をして買主または不動産会社に返送します。
契約締結後は、決済・物件の引き渡しをおこなうのが一連の流れです。
決済・物件の引き渡しには、所有者本人が立ち会うのが望ましいですが、遠方で訪問が難しい場合は代理人や司法書士が代行します。

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不動産売却を遠方からおこなう場合の注意点

不動産売却を遠方からおこなう場合は、売買契約締結後にトラブルが起こることを避けるために、注意すると良いポイントがあります。
ここでは、4つの注意点を解説します。

注意点①信頼できる不動産会社を選ぶ

売却活動を担う不動産会社は、不動産売却の成功を直接左右すると言えます。
そのため、遠方から不動産売却をする場合は、依頼する不動産会社を特に慎重に見極める必要があります。
査定時に丁寧な対応をするかどうかは、信頼できる不動産会社を選ぶポイントの一つです。
不動産が所在するエリアに関する知識が豊富で、査定に明確な根拠を示す不動産会社は信頼できるでしょう。

注意点②不動産会社と専任媒介契約を結ぶ

不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
このうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約には報告の提出義務がありますが、一般媒介契約にはありません。
一般媒介契約は売主への制限が少ない特徴がありますが、積極的な売り出しをしてもらいにくい傾向もあります。
そのため、不動産会社への依頼度が高い遠方からの売却の場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。

注意点③できるだけ対面する

遠方から現地に行くと時間がかかるものの、代理人や不動産会社とは可能な限り対面することをおすすめします。
オンラインでも打ち合わせは可能ですが、対面により誠実性など画面越しでは得られない情報を得られる場合があります。
代理人を選ぶ場合は、遠隔からの連絡でもスピード感のある返答が得られるかどうかを見極めることが重要です。

注意点④計画性を持って進める

不動産売却には時間がかかり、順調に進んでも数か月の期間が必要となるため、計画性が重要です。
特に遠方からの売却の場合は、不動産所有者が主体的にスケジュールを把握しておくことが欠かせません。
所有者に主体性がないと、不動産会社の担当者も売り出しに消極的になり、売却活動の進展が遅れる可能性があります。
また、現地訪問の予定がある場合は綿密なスケジュールを立てることで、無駄な往復を減らし、最小限の訪問で効率的に売却を進められます。

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まとめ

不動産売却を遠方からおこなう方法は、持ち回り契約と代理人契約、司法書士への依頼の3つです。
売却活動を依頼する不動産会社を選び、報告書によって売却活動を把握して、郵送で売買契約書をやり取りするのが、遠方からの売却の一連の流れです。
信頼できる不動産会社や代理人を選び、しっかりとスケジュールを立てることが、遠方からの売却における重要な注意点といえるでしょう。