不動産売却後に確定申告は必要？譲渡所得や申告手続きの流れについても解説

不動産を売却した際には、状況によって確定申告が必要となる場合があります。
特に譲渡所得が生じたり、売却損失を利用して節税を行う場合には、正確な手続きが不可欠です。
期限内に必要書類を揃えて申告しないと、ペナルティや税務上の不利益を受ける可能性があります。
この記事では、不動産売却後の確定申告に関する概要や必要書類、申告期間について解説します。

確定申告とはなにか、不動産売却後に確定申告が必要な場合について

不動産を売却した際には、確定申告が必要となる場合があります。
確定申告とは、1年間の所得と税額を自分で計算し、税務署に申告する手続きです。
不動産売却による所得は譲渡所得として扱われるため、正しく申告を行わなければ延滞税などのペナルティが発生する可能性があります。

譲渡所得

譲渡所得とは、土地や建物を売却したときに得られる所得のことです。
売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われます。
短期譲渡所得は所得税と住民税を合わせると約39％ほどの高い税率が適用されるケースが多く、長期譲渡所得はおおむね20％程度と比較的低めです。
たとえば、1,000万円で購入した不動産を1,500万円で売却し、諸経費が100万円かかった場合、譲渡所得は400万円です。
なお、マイホームを売却する際は、3,000万円の特別控除が適用される場合があります。
この特例を受けるためには、居住用不動産であることや売却期間の要件を満たす必要があり、引っ越し後に長期間賃貸に出している場合などは適用されないことがあります。
条件をしっかり確認することで、売却時の税額を大幅に抑えられる可能性があります。

損失

売却価格が取得費や諸経費を下回ると、譲渡損失が発生します。
とくに、住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合、一定条件を満たせば他の所得と相殺（損益通算）できる制度があります。
たとえば、給与所得が500万円ある人が不動産売却で100万円の損失を出したとき、その年の課税対象所得を400万円に減らすことが可能です。
損失額が大きく、その年の所得で相殺しきれない場合は、最大3年間繰り越して控除（繰越控除）することが可能です。
これらの特例を受けるためには、売買契約書や譲渡費用の領収書、住宅ローンの残高証明書などを用意し、確定申告で適切に手続きを行うことが必要です。

流れ

不動産売却後の確定申告の流れは、大まかに以下のステップです。
まず、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に申告を行い、売却価格から取得費や譲渡費用、必要に応じて特別控除などを差し引いて譲渡所得を計算します。
次に、譲渡所得の内訳を記載した書類や、源泉徴収票など他の所得を示す書類を基に、確定申告書を作成します。
作成した申告書と添付書類を税務署に提出し、納付すべき税額がある場合は期限までに納税してください。
提出方法は、窓口への持参や郵送、電子申告（eTax）などがあり、電子申告では書類の一部が省略できる場合があります。
初めての方や不安がある場合は、税理士や税務署の相談窓口を活用してスムーズに申告を行いましょう。

不動産売却後の確定申告での必要書類

不動産売却後の確定申告を円滑に進めるためには、必要となる書類を早めに揃えることが大切です。
不足があると申告手続きが遅れるだけでなく、税務署から追加で書類の提出を求められる場合もあります。

税務署

税務署では、確定申告書や譲渡所得の内訳書などの様式を配布しています。
また、国税庁の公式サイトから必要な書式をダウンロードすることも可能です。
書類の記載方法が分からない場合は、税務署の相談窓口や電話で問い合わせると案内してもらえます。
申告時期が近づくと税務署が混雑しやすいため、早めに書類を準備しておくと安心です。
なお、電子申告に必要な利用者識別番号や暗証番号は、税務署で手続きを行うことで取得できます。

自分で

売買契約書は、売却日や売却価格を証明するために必須となる書類です。
取得費を算出するためには、購入時の契約書や領収書、仲介手数料や登記費用などが分かる資料をそろえておく必要があります。
取得費を正しく計上できないと、譲渡所得額を誤って算出してしまう恐れがあるため、なるべく細かい費用まで保管しておくことが望ましいです。
また、不動産会社とのやり取りで交わしたメールなども、経費の裏付けとして役立つ場合があります。

源泉徴収票やマイナンバーカード

給与所得がある場合は、勤務先から交付される源泉徴収票を準備します。
個人番号（マイナンバー）の記載も求められるため、マイナンバーカードや通知カードなどの本人確認書類を用意しておきましょう。
また、マイホームの売却で特別控除を受ける際は、住民票や戸籍謄本などの追加書類が必要になる場合があります。
該当する場合は、市区町村の役所で早めに発行してもらうようにしましょう。

確定申告の申告期間やどこで申告するのかについて

不動産を売却した際の確定申告では、期限や場所をきちんと把握し、忘れずに手続きを行うことが大切です。

時期

譲渡所得に関する確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。
この期間を過ぎると延滞税や加算税が課される可能性があり、場合によっては青色申告の取り消しなど不利益が生じるケースもあります。
還付申告になる場合は、翌年1月1日から手続きできるため、早期に申告を行えば還付金を早く受け取れるでしょう。
災害ややむを得ない事情がある場合は、申告・納税期限の延長が認められるケースもあるため、早めに税務署に相談してください。
なお、不動産の譲渡所得に連動して住民税の課税額も変わるため、翌年度の住民税が上がる可能性があります。
市区町村への確認も忘れずに行いましょう。

場所

確定申告は、納税者の現住所を管轄する税務署で行います。
提出方法は、税務署の窓口に書類を持参する方法や、郵送、電子申告などがあり、電子申告ではインターネットを通じて24時間提出が可能です。
マイナンバーカードとICカードリーダライタを用意すれば、自宅からでも申告書を送信できるため、忙しい方にとって便利な方法です。

納税時期の違い

所得税の納付期限は、確定申告の提出期限と同じ3月15日までです。
納付が遅れると延滞税が発生することがあるため、期限内に手続きを完了させましょう。
納税方法は、金融機関や税務署の窓口での納付、クレジットカードやインターネットバンキングなどから選ぶことができます。
振替納税を利用したい場合は、事前に口座の登録手続きが必要となるため、早めの準備を心がけてください。
以上のように、不動産売却後の確定申告では、申告時期と場所、必要書類を正しく理解し、期限内に処理を行うことが重要です。
不明点があるときは税務署や専門家に相談し、間違いのない手続きを目指しましょう。

まとめ

不動産売却後の確定申告では、譲渡所得や損失の申告を正確に行い、期限を守って提出する必要があります。
必要書類を早めに揃え、申告期間や納税方法を把握しておけば、手続きはスムーズに進められます。
十分な知識と準備があれば、税金面のトラブルを回避し、売却のメリットを最大限に生かすことが可能です。
売却を検討している方は、確定申告の仕組みをよく理解し、将来の負担を軽減するためにしっかりと準備しましょう。