不動産終活のやり方は？税金対策や注意点についても解説

ご自身の財産を整理する「終活」を進める中で、実家や持ち家などの不動産をどのように扱うべきかお悩みではありませんか。
不動産の整理を先延ばしにしてしまうと、将来的に相続人同士のトラブルを招いたり、維持費のかかる空き家としてご家族に大きな負担を残したりするリスクがあります。
本記事では、生前贈与や遺言書の作成、売却といった不動産整理の具体的なやり方と、税金対策や住宅ローンに関する注意点について解説します。
大切なご家族へスムーズに資産を引き継ぐため、終活で不動産の整理をお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産終活とは？

不動産終活で知るべきことには主に、社会的背景や準備不足によるリスクなどがあります。
まずは、家の終活を始める前におさえておきたい基本について解説していきます。

終活が注目される背景

不動産終活とは、所有する家や土地の将来を考え、元気なうちに引き継ぎ先や整理方針を決める取り組みです。
少子高齢化や世帯構成の変化により、親の家を誰が受け継ぐのかが課題となるケースも多いでしょう。
たとえば、子どもが遠方ですでに自宅を持っていれば、実家を相続しても住まない可能性があります。
さらに、不動産は預貯金のように分けやすくなく、固定資産税や維持管理費の負担も避けられません。
そのため、家を含む資産全体を見直すことは、残される家族の負担を減らす終活の大切な役割です。
まずは家族と話し合い、住み継ぐのか売却して現金化するのか、今後の希望を共有しておくと安心でしょう。

資産整理と準備の全体像

不動産終活を始める際は、家や土地の権利関係と価値を確認し、家族にもわかる形で整理しておくことが大切です。
まず、登記事項証明書で所有者名義を調べ、住宅ローン完済後も抵当権が残っていないか確認しましょう。
次に、測量図や境界資料の有無を確かめ、固定資産税の納税通知書から評価額を把握します。
また、不動産会社へ査定を依頼して売却価格の目安を知ることも、今後の選択肢を比べるうえで役立つでしょう。
さらに、家財を整理しておけば、住み替えや引渡しの際の家族の負担軽減にも有効です。
資料がそろったら、誰が引き継ぐか、売却するかを家族で共有し、無理のない方針を決めていきましょう。

準備不足に潜むリスク

2023年の調査では全国の空き家が約900万戸、空き家率も13.8%に達しており、早めの対策が重要です。
誰も住まない家は管理が難しく、老朽化による倒壊や不法投棄などを招くおそれがあるでしょう。
さらに、管理不十分な空き家は自治体の勧告により、固定資産税の軽減特例を受けられない場合があります。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。
正当な理由なく怠ると10万円以下の過料対象となるため、名義確認が重要です。
くわえて、判断能力が低下すると売却などが難しくなるため、意思を示せるうちに準備すると安心でしょう。

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生前贈与や売却など不動産を整理する方法

前章では不動産終活の基礎知識について述べましたが、具体的な進め方も知りたいですよね。
ここでは、生前贈与や遺言書、および売却を用いた不動産整理のやり方について解説します。

生前贈与の手順と特徴

生前贈与は、生きているうちに不動産を無償で譲り、相続人以外の希望する方へ直接引き継げる方法です。
まず、贈る側と受け取る側で対象や条件を確認し、認識違いを防ぐため贈与契約書を作成しましょう。
次に、所有権移転登記に必要な印鑑証明書や固定資産評価証明書などを準備します。
なお、贈与税は原則として翌年に申告するため、期限や必要書類を早めに確認すると安心でしょう。
一方、生前贈与は相続より税金や諸費用が高くなりやすく、受け取る側の資金負担にも配慮が欠かせません。
そのため、贈与税だけでなく登録免許税や不動産取得税、利用できる控除も確認し、専門家へ相談することが大切です。

遺言書作成のポイント

公正証書遺言は、公証人が作成し原本を公証役場で保管するため、紛失や改ざんを防ぎやすい有効な方法です。
まず、誰にどの不動産を引き継ぐか整理し、戸籍謄本や登記事項証明書を用意して原案をまとめましょう。
その後、公証人と打ち合わせ、証人2人以上の立ち会いで署名や押印をおこないます。
また、兄弟姉妹以外の法定相続人には遺留分があり、特定の方へ財産を集中させる際は配慮が欠かせません。
たとえば、自宅を1人へ引き継ぐなら、ほかの相続人へ渡す現金を確保するなど公平性を考えることが大切です。
さらに、遺言執行者を指定すると、名義変更を進めやすくなり、家族の負担も軽くなるでしょう。

不動産売却の判断基準

不動産売却には主に仲介と買取があり、期間や価格、手続きの負担を比べて選ぶことが大切です。
仲介は不動産会社に買主探しを依頼する方法で、市場価格に近い金額で売れる可能性があるでしょう。
そのため、売却時期に余裕があり、価格を重視したい方には仲介を検討しやすいといえます。
一方、買取は不動産会社が直接購入するため、内覧の負担を抑えながら早く現金化しやすい点が特徴でしょう。
ただし、買取価格は仲介より低くなる傾向があり、早さと価格のどちらを優先するか整理が欠かせません。
最終的には、老後資金が必要な時期や建物の状態、維持管理の負担、税の特例も含めて総合的に判断すると良いでしょう。

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終活で不動産を整理する際の重要な注意点

ここまで不動産を整理する具体的な手段を解説しましたが、特有のトラブル対策もおさえておきましょう。
最後に、住宅ローンや相続人、および税金に関する不動産整理の注意点について解説していきます。

ローン残債がある場合

住宅ローンが残る場合は、まず残債と手元資金を確認し、自己資金や売却代金での完済方法を検討します。
貯蓄や退職金を返済に充てられても、医療費や介護費など将来の資金まで使い切らないよう注意しましょう。
また、売却価格よりローン残高が多い場合は、差額を補えるか金融機関へ事前に相談することが大切です。
さらに、自宅を売却後も賃貸借契約を結び、同じ家に住み続けるリースバックも選択肢となるでしょう。
ただし、売却価格が低くなりやすく、売却後は家賃も発生するため、長期的な収支確認が欠かせません。
定期借家契約では退去が必要な場合もあるため、将来の住まいまで含めて確認すると安心でしょう。

相続人を集約する手順

不動産を1人が引き継ぐと、売却や修繕の判断を進めやすくなり、税金などの負担者も明確になります。
しかし、主な財産が自宅で預貯金が少ない場合は、家を取得しない相続人との公平性への配慮が欠かせません。
まず、不動産と預貯金を含む財産一覧を作り、それぞれの評価額を共有して家族で話し合いましょう。
その際、特定の方に自宅を引き継いでほしい理由も伝え、全員が納得できる分け方を考えることが大切です。
また、家を取得する相続人がほかの相続人へ現金を支払う代償分割で調整する方法もあるでしょう。
支払い原資には生命保険も活用できるため、準備した内容を公正証書遺言に反映しておくと安心です。

税金対策と相談時期

不動産整理では、売却や相続、贈与で税負担が異なるため、使える特例や控除を早めに確認することが大切です。
まず、自宅の売却益は、要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例を使えるでしょう。
また、相続税には3000万円に法定相続人1人あたり600万円をくわえた基礎控除があります。
さらに、小規模宅地等の特例では、自宅の土地330㎡まで評価額を80%減額できる場合があるでしょう。
一方、贈与税には年間110万円の基礎控除や、婚姻20年以上の夫婦が使える配偶者控除があります。
税金は条件で結果が変わるため税理士へ、遺言や名義整理は司法書士へ相談し、早めに準備しましょう。

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まとめ

不動産の終活は、将来の空き家化や名義変更の義務化などのリスクに備え、元気なうちに資産の権利や価値を把握して方針を決めることが重要です。
不動産を整理する具体的な方法には、希望する相手に譲る生前贈与、引き継ぎ先を指定する遺言書の作成、仲介や買取による売却などがあります。
住宅ローンの残債処理や相続人間の公平な財産分割、各種税金の特例や控除について理解し、早めに専門家へ相談しながら準備を進めると良いでしょう。